В последние годы стало труднее продать квартиру. На то есть несколько причин.
Первая — возросшее число новостроек, в которых продается новое, чистое, светлое, современное жилье, с нулевым износом. На этом фоне, продать старую квартиру, которая была построена во времена СССР, в домах, которые выработали свой как технологический, так и эстетический ресурсы, сложно.
Вторая – кардинальное изменение технологии продажи недвижимости.
Любой человек может опубликовать объявление в категории «Продам квартиру» на сотнях порталов, агрегаторов или сайтах бесплатных объявлений.
Такая доступность, с одной стороны (и на первый взгляд), упрощает процедуру продажи квартиры, но на самом деле создает огромный информационный шум от частных лиц, владельцев, агентств недвижимости, опытных и особенно начинающих риэлторов, застройщиков и других игроков сферы недвижимости.
Потенциальный покупатель теряется от однообразности и неактуальности, быстро устает, когда в надцатый раз видит один и тот же объект с разными ценниками на разных интернет-площадках.
Поэтому процедура продажи квартиры является многоэтапным и весьма непростым мероприятием. Попробуем обрисовать эти этапы детально.
I. С чего начать
Опыт показал, что владельцы квартир бросаются в стихию продажи, не задав себе главного вопроса
Как быстро нужно продать квартиру?
Каждый обладатель недвижимости по умолчанию находится «в центре вселенной» и ему кажется, что достаточно разместить объявление в интернете, как отбоя от покупателей не будет. И правда, уже в течение часа после подачи объявления начинают поступать первые звонки. Но вот беда, это звонки не от покупателей, а от агентств недвижимости и риэлторов. Приблизительно на 8-10 звонке продавец квартиры начинает раздражаться (звонки есть, а покупателей нет) и эта ситуация может продолжаться не только месяцами, но и годами.
Поэтому, если у вас неограниченное количество времени, за которое необходимо продать квартиру, плюс, неограниченное количество терпения и настойчивости, вы можете почти все этапы продажи квартиры (за исключением нотариального заверения сделки купли-продажи) пройти самостоятельно.
Если продажа собственной квартиры тесно связана с другими событиями – переезд в другой город или другую страну, покупка новой квартиры, срочная потребность в деньгах, невозможность существования в старой квартире и т.д. — время, которое у вас есть на продажу квартиры, ограничено этими событиями.
Выходя на рынок недвижимости со своей квартирой, нужно четко понимать — До какой даты квартиру нужно продать!
II. Проверка и сбор документов на квартиру
Неочевидный для граждан, но хорошо знакомый нотариусам факт – огромное количество продавцов недвижимости даже не знают, что не имеют практической возможности продать свою квартиру, так как юридически не являются собственниками.
Классические примеры
Отсутствие документов
Отдельные люди и целые семьи, годами живущие в квартире, оказываются в затруднении ответить на простой вопрос – «Где документы на квартиру?».
Квартира не приватизирована
Такую квартиру продать нельзя, так как не приватизированная недвижимость, не ваша собственность, а собственность государства.
Квартира не внесена в реестр
Где лежит документ на квартиру известно, но этим документом является «Свидетельство о праве собственности» выданное до 2013 года.
На сегодняшний день такое свидетельство само по себе не является документом, подтверждающим право собственности.
С 2013 года фактом владения квартирой является запись в «Государственном реестре прав на недвижимое имущество».
Проверка в Реестре — https://kap.minjust.gov.ua/services
Если квартира не внесена в реестр, это необходимо сделать немедленно!
Внесение квартиры в реестр производится — государственным регистратором
Наследственная квартира
Дети или другие родственники проживают в квартире, оставшейся в наследство.
В случае если других претендентов на квартиру не было и/или вступление в наследство произошло «автоматически» наследники могут проживать в квартире годами и десятилетиями, считая что они являются владельцами. Но вот появился покупатель и удалось договориться о стоимости продажи. Вы идете к нотариусу и тут оказывается, что все что у вас есть – это свидетельство о смерти родственника и/или завещание. Но по этим документам продать квартиру невозможно. Единственным документом, который позволяет продать квартиру оставшуюся в наследство, является Свидетельство о праве на наследство.
Квартира неоднократно меняла владельца (досталась в наследство, дарилась, продавалась…)
Покупатель квартиры заведомо осторожный человек, так как не хочет покупать недвижимость, которую у него могут отобрать по решению суда, в пользу обманутых предыдущих владельцев или наследников, предъявивших свои права.
Нотариусы также не заинтересованы совершать сделки купли-продажи с «проблемными» квартирами и потому проверяют историю собственников и сделок по квартире.
Если такая проверка покажет проблемность недвижимости – нотариус может отказать.
Обременения
Квартира находится в залоге, ипотеке, арестована, на квартиру наложены другие обременения (например, по судебному иску или из-за долгов), и т.д. – такую квартиру продать невозможно.
Комбинации факторов не позволяющих продать квартиру, например, неприватизированная квартира на которую наследник не оформил свидетельство о праве на наследство. Такую квартиру сначала надо будет приватизировать, потом восстанавливать срок принятия наследства, потом официально вступить в наследство, потом вносить в реестр и только потом уже начинать продавать.
Покупатель не будет ждать, пока вы соберете необходимые документы или оформите квартиру в собственность – покупатель на квартиру уйдет к другому продавцу (продавцов много, а покупателей мало). Спросите об этом у опытных риэлторов, они расскажут сотни таких историй.
Обязательно проверьте у нотариуса документы на квартиру перед продажей! Делать это нужно у нотариуса в той местности, где находится квартира (если квартира в Киеве, тогда у нотариуса в Киеве). Желательно, чтобы этот же нотариус и оформлял сделку купли-продажи.
Это могут быть свидетельства (о приватизации, о наследстве, о вступлении в кооператив, т. д.) договора отчуждения (купля-продажа, дарение, обмен, решение суда). Также необходимы: техпаспорт на квартиру, удостоверение личности, иденфикационный код (ИНН), справка о прописке (форма №3), справка об отсутствии запретов, арестов, залогов и задолженностей по коммунальным платежам, могут быть востребованы доверенности, согласие супругов, свидетельство о браке (о смерти), брачный договор.
Внимание! Если до этого момента, описанное выше было вашей зоной ответственности (хотя работу по документам можно передоверить юристу или нотариусу), то в последующих этапах необходимо каждый раз решать — делать самостоятельно или при помощи агентства недвижимости (риэлтора).
Риэлтор, агент по недвижимости, гарантированно, продаст недвижимость в разы быстрее самого собственника. Риэлтор поможет собрать нужные для сделки документы, займётся активным поиском покупателя через собственные связи и организует просмотры. Риэлтор абсолютно точно сэкономит время, силы и минимизирует критические ошибки. Услуги такого помощника обойдутся примерно в 2-4% от стоимости продажи недвижимости.
Агентства недвижимости делают намного больше частных риелторов, и поэтому, агентство обойдется немного дороже. За свою комиссию они организуют все, что необходимо для сделки: проведут оценку недвижимости, анализ и сбор документов, и полное сопровождение сделки. Обратившись в агентство недвижимости, заказчику будут оказаны услуги сразу всех специалистов – агентов, риэлторов, юристов, оценщиков, нотариусов.
В случае если предполагается сложная альтернативная сделка, агентство недвижимости окажется незаменимым. Самая простая сделка – это когда продавец единственный собственник, который купил квартиру в новостройке, а покупатель пришёл с наличными деньгами в кармане. Сделка усложняется если квартира на вторичном рынке, в ипотеке, заложена или находится в долевой собственности. Попытка провести такую сделку самостоятельно может привести к фатальным ошибкам. Дело в том, что при продаже долевой квартиры необходимо получить документальный отказ от покупки доли. Если такого отказа нет, впоследствии такая сделка будет признана ничтожной.
Альтернативные сделки сами по себе очень сложные. Дело в том, что в подобных сделках участвуют несколько продавцов, которые одновременно являются покупателями. Например, продавец однокомнатной квартиры одновременно покупает двухкомнатную квартиру, а продавец двухкомнатной одновременно покупает трехкомнатную. Таких продавцов-покупателей в сделке может быть до 10 человек. Причем некоторые участники сделки покупают себе квартиру с привлечением ипотеки или кредитных средств под залог продаваемой квартиры. В такой сделке без содействия со стороны профессионалов можно заблудиться и не найти выход. В таких случаях важно иметь на своей стороне агентство недвижимости или опытного риэлтора.
В случае отсутствия потребности в комплексном сопровождении сделки, можно привлечь агентства на конкретном этапе сделки. Допустим, нужно проверить юридическую чистоту, составить договор, или просто найти клиента на продаваемую квартиру. Таким образом, можно сэкономить на риэлторской услуге до 2%.
В случае если все же вы решились на самостоятельную организацию продажи вы вероятнее всего сэкономите на агентской комиссии, но придется самостоятельно заняться подготовкой квартиры к продаже, рекламой в печатных СМИ и в интернете, полиграфией, рассылками, организацией показов, общением по телефону (сразу же заведите себе отдельный телефон или sim-карту), переговорами с покупателями…, плюс, возложить на себя ответственность по организации сделки, оформлению документов и регистрации.
Любая даже пустяковая ошибка может привести к признанию сделки купли-продажи не действительной или к потере денег. По этой причине обязательно консультируйтесь с риэлтором агентства недвижимости и нотариусом перед самой сделкой. В случае если вы крайне занятой человек можно оформить нотариальную доверенность на человека, который будет представлять ваши интересы во всех инстанциях. Доверенность лучше оформлять без права продажи, а на сделке и подписании основного договора лучше присутствовать лично.
III. Подготовка квартиры к продаже
Отнеситесь к этому этапу ответственно – второго шанса произвести впечатление на покупателя у вас не будет.
Попробуйте посмотреть на свое жилье не с точки зрения хозяина, а отстранено, глазами незнакомого человека. Насколько привлекательно выглядит ваша квартира для покупателя?
Впечатление о жилье покупатель начинает составлять еще при входе.
Необходимо позаботиться о входной группе (дверь в подъезд, площадка первого этажа, лестницы, лифт, площадка на вашем этаже, дверь в квартиру…). Поэтому постарайтесь убрать мусор из подъезда. Важно обеспечить освещение всех площадок, которые преодолеет потенциальный клиент. В подъезде и на этажах должно быть светло, свежо и чисто, а лифт исправно работать. Чистота и порядок показатель того, что в доме живут порядочные люди.
Если в подъезде грязно и темно а на стенах пошлые надписи, организуйте косметический ремонт. Помойте пол в подъезде, покрасьте стены. Такая подготовка будет стоить копейки по сравнению со стоимостью квартиры, но это поможет продать квартиру быстрее и выгоднее.
В самой квартире тоже наведите порядок. Избавьтесь от лишнего хлама в виде старой мебели, дряхлых ковров, книг и других не нужных вещей. Помойте полы в квартире, вымойте окна, приведите в порядок сантехнику, замените или постирайте шторы. Отполируйте ваши туалет, ванную и кухню! Можно поклеить новые обои желательно нейтральных тонов. Лучшим считается стиль гостиничного номера – минимум вещей и эмоций. Покупателю будет легче «раскрасить» свое будущее в своей будущей квартире.
Эта работа входит в обязанности риэлтора или агентства недвижимости, если они занимаются продажей вашей квартиры.
После этого можно переходить непосредственно к началу процессу продажи, который начинается с определения стартовой цены квартиры.
IV. Определение стоимости квартиры
На сегодняшний день существует три основных метода формирования стартовой цены с которой нужно выходить на рынок для продажи квартиры — самостоятельная оценка, официальная и профессиональная оценка. Давайте подробнее познакомимся с каждым из способов оценки.
Самостоятельная оценка
Для определения стоимости жилья нужно ознакомиться с предложениями конкурентов (других продавцов). Начните с изучения всех доступных объявлений о продаже в том же районе и/или улице.